아파트 가격은 심리, 정책, 전세로 변한다!

부동산도 상승기-하락기 패턴이 있을까요?

오늘 소개해 드릴 책은, 내집마련 이나 부동산 투자에 관심 있는 분들께 추천해 드립니다.

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전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

이현철

매일경제신문사

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"아파트 가격이 10년 사이클로 돌아간다는데, 이유가 궁금해서 찾아보았습니다

금리, 분양 공급 등등 데이터들로 근거를 찾으려 하였으나 꼭 맞는 거도 아니더라고요,

그럼 아파트 가격을 움직이는 게 뭘까요?"

- 월급쟁이부자들, 이현철 유튜브 편에서

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⠀전세

그중 '전세'라는 제도는 우리나라에만 유일하게 있는 제도입니다.

부동산 소유자에게 보증금을 맡기고 그 부동산을 일정 기간 무상으로 빌려 쓰는 것이죠.

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전세는 언제 어디서부터 생겼을까요?

지금과 같은 전세제도는 조선 시대 말기인 1876년 병자수호조약 이후 부산, 원산, 제물포(인천) 항이 개항되고,

지방의 인구가 도시 지역으로 몰리면서 (수요가 늘어나면서) 정착되었습니다.

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1910년 조선총독부에서 만든 '조선 관습 조사 보고서'에

"전세란 가옥 임차 시 차주로부터 일정 금액을 가옥 소유주에게 기탁해 별도의 차임을 지불하지 않고 가옥 반환 시 그 금액을 반환하는 제도"로 나와있습니다.

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즉, 전세는 수요가 급증하여 생긴 것.

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수요 급증-> 집값 폭등

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집주인&투자자: 금리가 높은 대출보다, 전세(무이자 대출)를 활용-> 시세차익

세입자: 자금 부담으로 매매는 힘들고, 비교적 저렴한 금액에 월세가 따로 없는 전세 선호

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그렇다면 대한민국의 전세 "공급"은 어떻게 이루어질까요?

공공 임대 주택을 제외하고는 개인 투자자 주택이 전체의 80% 이상 담당하고 있습니다.

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우리나라 아파트의 경기 사이클

(폭등기)->폭락기->하락 안정기->상승 안정기->폭등기

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그럼 매매가는 어떻게 올라갈까요?

바로 전세 때문입니다.

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임차인들은 갭투자자들의 투기가 아닌,

매매에서 전세로 돌아선 임차인에 의해서 전세가가 올라간다는 사실을 분명히 알아야 합니다.

아이러니하게도 매매가가 떨어질까 두려워 전세로 돌아섰는데 이로 인해서 매매가가 올라가는 현상이 벌어지는 것이죠.

그렇기에 전세가율이 높은 것들은 매수하셔도 됩니다.

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갭투자를 막상 하려고 물건을 찾아보면 전세가율이 높은 것은 생각보다 아파트가 마음에 들지 않죠.

사실 전세가율이 높다는 것은 매매로는 인기가 없는 물건이라고 봐도 무방할 것입니다.

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그런데 이런 물건들이 전세가 상승에 의해서 매매 거래 하나 없이도

매매가가 올라갈 수 있는 물건이라고 보면 됩니다.

그리고 이런 물건들은 팔 때가 중요합니다.

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아파트를 파는 시기는 전세를 처음 맞춘 지 2년 만기가 되어가는 시점이 가장 좋습니다

왜냐하면, 매수자가 투자자도 될 수 있지만, 실수요자도 될 수 있기 때문에, 입주 시기를 맞출 수 있습니다.

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만기에 맞추어서 다른 임차인을 맞추거나, 아니면 기존 임차인에게 오른 금액에 재계약을 먼저 합니다.

그리고 투자자에게 팔면 세입자를 맞추지 않은 상황에서 파는 것보다 잘 팔릴 것입니다.

 

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반대로 매수할 때도, 공인중개사에 전세부터 맞춰달라고 의뢰합니다.

전세부터 최고 시세로 맞춰주면 무조건 매수하겠다고. 그럼 안전한 갭 투자를 진행할 수가 있을 겁니다.

 

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주택 보급률이 100프로가 되면 가격이 안정되어 흘러갈까요?

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절대 그렇지 않습니다.

왜나하면 수요는 일정 지역에, 새로운 아파트에 몰리게 되어 있습니다.

전세를 보면 공급이 부족한지, 남는 지를 알 수가 있습니다.

전세는 투기 수요가 없는 실수요가 전부입니다.

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그래서 일시적인 투기 수요에 의한 가격 왜곡 현상이 발생할 수 있는 매매가와 달리,

전세의 경우 실수요 위주이기 때문에 수요와 공급의 정도를 그대로 반영해 가격이 형성될 수밖에 없습니다.

전세가 꾸준히 상승하는 지역 서울과 수도권의 경우를 보면 공급이 부족한 지역을 알 수가 있습니다.

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문단들이 잘 나눠져있고, 강의를 듣는 듯한 문체로 이어가서 집중도가 좋습니다.

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무주택자의 심리 그리고 아파트에는 사이클이 존재한다는 것.

지금은 폭락기가 지난 후 하락기에 접어드는 시기라는 점.

좀 더 보수적으로 계획을 다시 세워봐야겠습니다:)

 

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